Vediamo 10 punti o regole condominiali da tener conto per vivere bene in condominio

Quando compriamo, o affittiamo un appartamento, in un condominio facciamo le nostre valutazioni: i servizi pubblici, il medico, il farmacista, la scuola per i bambini, i negozi, il parcheggio, … sono veramente tantissimi i parametri che teniamo in considerazione. Tra questi parametri ricordiamoci di tener conto anche del regolamento condominiale perché potrebbe contenere delle regole che per noi non vanno bene e quindi teniamo conto del condominio in senso ampio.

Perché una volta fatta la scelta dovremmo farci i conti nel bene e nel male.

Proprietà condivisa

Un condominio è tale perché ci sono delle parti dell’edificio condivisi con altre persone: la struttura del condominio, l’androne di ingresso, le scale, l’impianto di riscaldamento, l’ascensore, il giardino, … potremmo stare ad elencare tantissimi altri ambiti, ma l’importante è ricordarsi che sono condivisi e che, pertanto, qualsiasi decisione in merito viene presa dall’assemblea condominiale e, quindi, a maggioranza.

Questo vuol dire che si discute e si arriva ad una conclusione che non necessariamente è quella che ci piace del tutto. Ci dobbiamo allenare a prendere decisioni che siano del tipo win-win che permettono a tutti di ottenere il massimo beneficio possibile.

A cosa ho diritto come proprietario?

Come proprietari abbiamo diritto all’uso dell’appartamento che abbiamo acquistato nei limiti del regolamento contrattuale (se esiste) o del regolamento condominiale. Se abitiamo all’ultimo piano abbiamo il diritto a sopraelevare, sempre nei limiti del regolamento contrattuale e dei regolamenti comunali.

A cosa ho diritto come condomino?

L’acquisto dell’appartamento mi rende automaticamente proprietario degli spazi comuni nei limiti della mia quota di proprietà e mi da il diritto di utilizzare tali spazi comuni in modo non esclusivo e in modo che tutti possano fare altrimenti. L’utilizzo della cosa comune è sempre vincolato al rispetto del regolamento condominiale.

I doveri del proprietario

Sono tenuto a manutenere l’unità di esclusiva proprietà e a partecipare alle spese per il mantenimento degli impianti comuni. Devo informare l’Amministratore relativamente alla necessità di effettuare lavori all’interno dell’appartamento.

A cosa sono obbligato come condòmino?

In primis il condòmino deve contribuire alle spese per il mantenimento della cosa comune e dei servizi comuni, quindi pagare le rate condominiali rispettando le scadenze per evitare squilibri nel cash flow del condominio.

Il condòmino deve comunicare all’Amministratore il suo subentro, quindi, non appena acquistato l’immobile, dovrà rendere noto all’Amministratore che vi è stato un passaggio di proprietà e dichiarare i dati previsti dall’art. 1130, n. 6) c.c. per il Registro Anagrafe Condominiale.

Chi subentra nella proprietà di un’unità in condominio deve corrispondere le rate maturate e non pagate relative all’esercizio in corso ed al precedente, questo in solido con l’ex proprietario.

Lo stato di sicurezza statica e ‘dinamica’ del Condominio (RAC)

Conoscere lo stato dell’edificio è fondamentale per poter valutare il prezzo che il venditore ci sta proponendo.

Ad esempio, laddove l’edificio sia dotato di un locale che debba avere per legge un certificato di prevenzione incendi (CPI), questo è presente? E’ aggiornato? E’ adeguato?

Sono state fatte modifiche – o sono in corso di votazione modifiche – che potrebbero diminuire o compromettere la sicurezza quotidiana dell’edificio – ad esempio, una modifica alla volumetria delle parti comuni, una modifica ad un servizio comune (caldaia, fognatura, etc.) che possa nuocere all’intero edificio?

Rammentiamo che l’Amministratore deve inserire nel Registro Anagrafe Condominiale ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza delle parti comuni dell’edificio – perché così stabilisce l’art. 1130, n. 6), c.c. – quindi non possiamo sentirci rispondere un “Non lo so”: ove così fosse, dovremmo dedurne le logiche conseguenze…

Lo status ‘giuridico’ del Condominio

La condizione giuridica del condominio è molto importante nella decisione se acquistare o meno un’appartamento che ne faccia parte.

Vi sono cause, tra il Condominio e soggetti terzi o condòmini, ove si contesta il diritto di proprietà o di utilizzo di beni o servizi o che minacciano di compromettere la vita condominiale per come si è sempre svolta sino a quel momento? Ad esempio, la rivendica di una parte comune come proprietà di un terzo, la contestazione di un abuso su una parte comune che rischia di compromettere i diritti sulle parti private, etc. oppure anche la semplice impugnativa di una delibera che però rischi di bloccare i tanto sperati lavori di manutenzione straordinaria dell’edificio che si attendevano da anni.

Lo stato economico del Condominio

E’ fondamentale conoscere l’importo della spesa media annua per le rate condominiali anche relativamente ai servizi connessi all’immobile (quali bollette per luce, acqua, gas, ovviamente per un’indicazione generica, dato che i consumi dipendono anche da chi utilizza la fornitura e non prevalentemente dall’immobile).

Laddove ci venga comunicato che il condominio ha una rata mensile o di durata diversa relativamente ‘alta’ – la misura della nostra percezione sarà anche data dalle nostre disponibilità, dalle precedenti esperienze, etc. – fermo rimanendo che non possiamo pensare di entrare nel Condominio e chiedere uno sconto, perché le rate saranno state approvate da precedente Assemblea, che vincola tutti, inclusi gli acquirenti potenziali e futuri, sarà opportuno cercare almeno di capire la motivazione della rata – ad esempio, remunerazione di una serie di servizi, quali portierato, piscina comune, altre utilità per gestione e amministrazione dell’edificio, etc.

Se decidiamo di acquistare, avendo ritenuto di poter affrontare, almeno nell’immediato, quella rata, potremo poi partecipare, in Assemblea, alla discussione dialettica sulla riparametrazione della stessa, dovendo però ovviamente accettare le decisioni della maggioranza, che potrebbe anche confermare la rata.

Allo stesso modo, una rata relativamente bassa dovrebbe insospettirci forse di più della rata alta, a meno che per la collocazione del Condominio e la scarsezza dei servizi e beni comuni, essa non sia giustificata, oltre ad esempio alla possibilità che vi sia un condòmino ad assumere il ruolo dell’Amministratore, facendolo a titolo gratuito, cioè senza chiedere un compenso, così diminuendo il monte delle spese, oppure qualora un bene o un servizio comune apporti un’utilità che abbassa il bilancio preventivo o azzera gli oneri, come un impianto fotovoltaico oppure una locazione del lastrico solare comune per antenne di ricezione radiotelevisiva.

I vicini e il vicinato

Per quanto e fino a dove sia possibile ‘chiedere’ al nostro venditore, cerchiamo di capire che tipo di vicinato possiamo legittimamente attenderci: sia dal punto di vista degli ‘stretti’ vicini, quindi gli altri condòmini, sia dal punto di vista ‘allargato’ degli edifici confinanti o attigui e del territorio in generale.

Non è onere del venditore, laddove sia elemento noto e risaputo, farci conoscere che la zona in cui si trova il Condominio è particolarmente richiesta per lo svolgimento di fiere, congressi, ritrovi all’aperto, concerti musicali o altre attività che facciano presagire una vita di quartiere, come dire, molto movimentata.

Lo stesso dicasi per fenomeni di degrado ambientale o sociale che possiamo benissimo apprendere da noi informandoci sugli organi di stampa locali o sui social media.

Prima di acquistare informiamoci bene e con tutti i mezzi possibili.

Il diritto a sapere e la privacy

Il diritto a sapere (art. 63 disp. att. c.c. e solidarietà) ci dice che quello che dobbiamo sapere è un nostro diritto, vediamo come far valere questo diritto.

Posso rivolgermi all’Amministratore? E soprattutto, l’Amministratore può rispondermi?

L’Amministratore non potrà comunicare che il condominio è in lite con il Sig. Alfa o la Sig. ra Beta oppure che i condòmini A e B devono corrispondere 10.000,00 Euro di saldo esercizi precedenti.

Nemmeno potrebbe farlo, a ben vedere, il venditore, che pure, essendo condòmino, ha diritto a chiedere ed ottenere lo stato dei pagamenti (non solamente il suo, ma quello ‘generale’, del Condominio) e delle liti in corso, ma non ha diritto a diffondere i dati personali di altre persone a soggetti esterni ed estranei al Condominio, in quanto non anch’essi condòmini.

Tra non avere nessun dato e avere tutto un beffa alla privacy potremmo chiedere dati anonimizzati: nel senso che, per quanto riguarda ad esempio la spesa annuale media, il dato, in sé, è già anonimizzato, anzi, non è nemmeno un dato personale, perché non si riferisce ad una persona fisica, ma ad un ente – il Condominio – che in quanto tale non riceve la tutela da parte della legge sulla protezione dei dati personali.

Quando si parla di morosità complessiva del Condominio, la questione si complica, perché sia la morosità interna, cioè dei condòmini verso il Condominio, che quella esterna, cioè del Condominio verso fornitori o terzi, rivelano comunque dati personali questi sì riferibili a persone fisiche – il condòmino moroso, il terzo creditore (ove persona fisica, etc.); tuttavia, anche qui ci si potrebbe limitare a comunicare all’acquirente l’esposizione complessiva, senza fare riferimento alla causale – se a causa di morosità interne o verso terzi.