Tabelle millesimali: cosa sono e come si formano

Le tabelle millesimali rappresentano gli strumenti di ripartizione delle spese che individuano il valore della singola unità immobiliare in relazione alle parti comuni dello stabile in misura, definita dalla legge, millesimale (art. 68 disp. att. c.c.). Il valore di cui parliamo riguarda solo il posizionamento dell’unità immobiliare dell’edificio condominiale.

Si formano con queste modalità distinte:

• le tabelle millesimali sono un documento allegato al regolamento di condominio;
• sono obbligatorie solo quando il numero dei condomini è superiore a dieci;
• ogni condomino può prendere l’iniziativa per la loro formazione;
• per l’approvazione sono sufficienti le maggioranze indicate dall’art. 1136 secondo comma c.c. (vale a dire la maggioranza dei partecipanti all’assemblea che rappresenti almeno 500 millesimi).

Ricordiamo anche che la ripartizione in millesimi non è affatto di poco conto: basti pensare, ad esempio, che il “peso” dei

millesimi incide sui quorum necessari per la regolare costituzione dell’assemblea condominiale, sulle maggioranze richieste affinché vengano adottate le delibere assembleari, nonché sulle decisioni riguardanti le parti comuni e la ripartizione delle spese.

 

Tabelle millesimali: redazione e modifiche

Pur non imponendo la legge alcun obbligo al riguardo, quindi consentendo anche l’affidamento dell’incarico a persone prive di particolari titoli abilitativi, è consigliabile che le tabelle vengano redatte con l’ausilio di un tecnico esperto (ingegnere, architetto, perito edile, geometra ecc.) dotato delle necessarie e specifiche competenze per redigere il documento.

Il tecnico, nella redazione delle tabelle, prenderà in considerazione non solo volumi e superfici, ma anche una serie di coefficienti (di destinazione, orientamento, luminosità, piano, ecc.) la cui valutazione è rimessa alla discrezionalità del tecnico incaricato, così come la scelta di attenersi a circolari ministeriali e altre norme tecniche prive di valore imperativo, ma dettate affinché sia garantita l’uniformità di calcolo del millesimi.

La riforma del condominio è intervenuta con il nuovo articolo 69 disp. att. c.c. stabilendo che i valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nella tabella millesimale di cui all’articolo 68 potranno essere rettificati o modificati all’unanimità.

Sono solo due le eccezioni alla regola, ovverosia i casi in cui la modifica o rettifica dei valori potrà avvenire, anche nell’interesse di un solo condomino, con la maggioranza prevista dall’articolo 1136, secondo comma, del codice civile.

Tabelle millesimali e le tabelle d’uso

Accanto alle tabelle millesimali in senso stretto (c.d. “di proprietà”) è prassi diffusa adottare altre tipologie di tabelle, ovverosia le c.d. tabelle d’uso, utili per ripartire le spese riguardanti beni e servizi comuni in relazione all’uso di ciascun condomino (es. l’uso della singola rampa di scale, dell’ascensore, del giardino, dell’impianto di riscaldamento, ecc.).

Queste tabelle ad hoc consentono di rispettare e applicare il principio di proporzionalità sancito dal secondo comma dell’art. 1123 c.c., a norma del quale se le parti comuni sono “destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne”.

Infatti, se a quelle di proprietà partecipano tutti i condomini, le tabelle millesimali d’uso potranno essere anche parziali: ad esempio, in quelle relative alle spese per scale e ascensori potranno essere esclusi i proprietari che hanno accesso indipendente al pian terreno e che non necessitano neppure di varcare l’androne dello stabile.

Tabelle millesimali: cosa succede se mancano?

La mancanza di tabelle millesimali non esonera il condomino dal pagamento delle spese condominiali, spettando in tal caso al giudice stabilire la correttezza delle richieste condominiali.

In particolare, quando il condominio non ha ancora approvato delle tabelle millesimali, le spese devono comunque seguire la regola generale secondo cui la loro ripartizione deve avvenire in base al valore di ogni appartamento. Non è quindi possibile procedere a una divisione per quote uguali. È quanto da sempre chiarito dalla giurisprudenza. Salvo diversa convenzione, infatti, le spese da pagare ai creditori andranno divisa in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascun condomino. La regola del resto è fissata dal codice civile e può essere derogata dall’assemblea solo con il consenso di tutti i condomini.

In pratica il codice fissa tre principi cardine in materia di ripartizione delle spese di condominio:

• le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diverso accordo tra i vari proprietari, accordo che – come appena detto – per giurisprudenza costante richiede l’unanimità;
• se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne;
• qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità.

Quindi, In materia di condominio negli edifici la ripartizione di una spesa condominiale può essere, del tutto legittimamente, deliberata anche in assenza di appropriata tabella millesimale, purché risulti in concreto rispettata la proporzione tra la quota di spesa posta a carico di ciascun condomino e la quota di proprietà esclusiva a questi appartenente, essendo il criterio di determinazione delle singole quote preesistente ed indipendente dalla formazione della predetta tabella.

Tabelle millesimali: divisione delle spese senza millesimi 

Già in passato la Cassazione era già intervenuta a chiarire che la mancata predisposizione di tabelle millesimali non autorizza l’assemblea ad optare per un criterio di divisione diverso da quello proporzionale, neanche se c’è la maggioranza dei consensi.

Nel caso di condanna del condominio al risarcimento del danno subito da un terzo per carente manutenzione di un bene che si assume comune soltanto ad alcuni dei proprietari dei piani o appartamenti siti nell’edificio – cosiddetto condominio parziale – non sia preclusa al singolo l’azione volta ad ottenere l’applicazione delle condizioni per lui favorevoli di ripartizione indicate dal codice). Non può accogliersi, quindi, proseguono i giudici di legittimità, una spartizione del credito condominiale difforme da quella statuita nella norma, solo perché decisa a maggioranza dall’assemblea. Semmai andrà fatto ricorso al giudice affinché divida l’entità del contributo dovuto da ciascuno «conformemente ai criteri di ripartizione derivanti dai valori delle singole quote di proprietà».