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Il regolamento condominiale, le regole per condòmini e quelle per l’accesso di animali domestici negli spazi comuni.
L’adozione del regolamento condominiale è obbligatoria nei condomini in cui il numero di condomini sia superiore a dieci (art. 1138 c. 1 c.c.).
Esistono due tipi di regolamento condominiale:
- regolamento assembleare: deliberato dall’assemblea condominiale;
- regolamento contrattuale: solitamente predisposto dal costruttore dell’immobile, e allegato agli atti d’acquisto dell’immobile, ma può anche essere approvato e sottoscritto dall’unanimità dei condomini.
La differenza tra i due, quindi, è che il regolamento contrattuale prevede delle norma accettate già in partenza dal condomino e qualsiasi modifica può essere effettuata solo con il consenso unanime dei condomini.
Solitamente, per il mancato rispetto delle norme condominiali è prevista una sanzione di circa 200 euro, che può salire fino ad 800 euro in caso di recidività. L’importo della sanzione sarà poi devoluta ad un fondo per le spese ordinarie.
Buona parte delle norme condominiali sono state introdotte con la riforma del 2012, quando venne approvata una nuova disciplina sui condomini. Tra le norme introdotte dal testo c’è la “liberalizzazione” degli animali domestici, più un ampliamento dei poteri all’Amministratore e una nuova normativa per gli spazi comuni.
Ma andiamo a vedere punto per punto quali sono gli elementi chiave del regolamento condominiale.
Le regole condominiali
Ci sono regole per diversi aspetti della vita condominiale. Ad esempio, nel regolamento del condominio solitamente si trovano delle norme che vietano la palla nel cortile, evitando così che si crei un danno alle proprietà comuni o alle automobili parcheggiate.
Ma questo non è l’unico divieto previsto per gli spazi comuni; ad esempio in molti regolamenti è vietato l’uso di barbecue oppure non è consentito parcheggiare biciclette o motocicli senza il consenso dell’assemblea.
Una regola molto importante riguarda il costituire un b&b, un affittacamere o un ufficio (di qualsiasi tipo) nel condominio.
È una norma condivisa, infatti, che questo non possa avvenire qualora non sia espressamente previsto dal regolamento condominiale.
Nel dettaglio, gli obblighi imputabili ai condomini sono:
- consentire l’ingresso nella propria proprietà all’Amministratore per la constatazione e i controlli necessari per la manutenzione;
- informare l’Amministratore delle opere e dei lavori da effettuare nei locali di proprietà prima dell’inizio degli stessi;
- informare l’Amministratore di un’eventuale vendita del locale di proprietà;
- se ci si allontana dall’appartamento per un lungo periodo di tempo, chiudere le prese d’acqua e di energia elettrica. Inoltre bisogna indicare all’Amministratore il recapito del detentore delle chiavi dell’appartamento nel caso di assenza prolungata.
Questi invece i divieti:
- proibito l’uso delle unità immobiliari contrario al decoro o al buon costume del condominio;
- vietata la realizzazione di opere che alterano l’aspetto architettonico dell’edificio;
- vietata qualsiasi modifica strutturale senza la previa approvazione dell’assemblea;
- non si possono tenere dentro casa oggetti con un peso superiore alla portata dei solai;
- non si possono occupare gli spazi comuni del condominio neppure con costruzioni provvisorie, tranne i casi in cui bisogna eseguire dei lavori di edilizia;
- sui parapetti dei balconi e sui davanzali delle finestre non si possono mettere vasi o piante, a meno che queste non siano munite di ripari fissi in ferro;
- vietato chiudere, anche se parzialmente, i balconi e le terrazze dell’edificio;
- vietato arrecare disturbo agli altri condomini nelle ore di riposo diurno e notturno;
- non si possono gettare nei tombini e negli scarichi dei materiali che potrebbero ingombrare le tubazioni. Qualsiasi spesa per la riparazione dello stesso sarà a carico di chi ha creato il danno;
- vietato gettare acqua da finestre e balconi.
La riforma del 2012
Come anticipato buona parte delle norme condominiali sono state introdotte con la riforma del 2012. Ecco quali sono i punti chiave della riforma dei condomini.
Requisiti dell’Amministratore di condominio
Per quanto riguarda l’amministratore, quest’ultimo dovrà avere almeno conseguito il diploma di maturità e frequentato un corso apposito: inoltre, se richiesto dall’Assemblea, l’amministratore dovrà stipulare una polizza assicurativa a tutela dai rischi che derivano dal proprio operato.
L’amministratore, che non deve mai essere stato condannato per delitti contro la Pubblica Amministrazione, resterà in carica 2 anni, ma nel caso in cui abbia commesso gravi irregolarità fiscali, potrà essere licenziato in ogni momento.
Disturbatori della quiete condominiale
La riforma punta il dito contro i disturbatori: chi viola il regolamento condominiale dovrà pagare una sanzione pari a 200 euro. Nell’eventualità il disturbatore sia recidivo, la sanzione potrà arrivare fino a 800 euro.
Morosi: cosa deve fare l’amministratore verso coloro che non pagano le quote condominiali
Regolamentazione più severa per i condomini «morosi», per i quali l’amministratore potrà procedere con l’ingiunzione anche senza l’autorizzazione dell’assemblea. Con una mora superiore a 6 mesi, l’amministratore sarà chiamato a sospendere il condomino debitore dalla fruizione dei servizi comuni.
Riscaldamento condominiale e rinuncia all’uso
Sarà possibile rinunciare all’impianto centralizzato senza aspettare il benestare dell’assemblea, a due condizioni: non creare pregiudizi agli altri e continuare a pagare la manutenzione straordinaria dell’impianto condominiale.
Barriere architettoniche e innovazioni
In caso di maggioranza, i condomini potranno operare nell’ambito delle innovazioni e dell’eliminazione delle barriere architettoniche per migliorare la sicurezza degli impianti e degli edifici; i lavori riguardano anche opere che rientrano nell’ambito del risparmio energetico e nell’utilizzo di energie rinnovabili.
Il testo prevede anche, sempre a maggioranza ottenuta, la possibilità per i condomini di “installare impianti centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino alla diramazione per le singole utenze, ad esclusione degli impianti che non comportano modifiche in grado di alterare la destinazione della cosa comune e di impedire agli altri condomini di farne uso secondo il loro diritto”.
Quorum relativi alle varie tipologie di delibere
L’assemblea sarà valida in prima convocazione solo se saranno presenti 2/3 dei millesimi e della maggioranza dei partecipanti al condominio.
Per ciò che concerne la deliberazione sarà invece indispensabile raggiungere il consenso della maggioranza degli intervenuti e almeno della metà del valore dell’edificio.
Per quanto riguarda la seconda convocazione, si richiederà invece il quorum costitutivo di 1/3 dei millesimi e del numero dei condomini. La validità delle relative delibere vi sarà solo se si raggiungerà 1/3 dei millesimi e la maggioranza dei condomini intervenuti.
Per quanto riguarda interventi finalizzati alla sicurezza e alla salubrità degli impianti e degli edifici, il quorum necessario consisterà nella maggioranza degli intervenuti in assemblea, che rappresentino almeno la metà dei millesimi.
Per quanto riguarda il cambio di destinazione d’uso dei locali comuni, bisognerà raggiungere i 4/5 dei condomini e dei millesimi.
Sito Web Condominiale
L’Assemblea avrà la possibilità di creare un sito internet del condominio, con accesso individuale e assolutamente protetto, finalizzato alla consultazione di tutti gli atti e i rendiconti mensili.
Le regole per chi possiede animali domestici
Ci sono delle norme che disciplinano il possesso di animali domestici e il loro accesso agli spazi condominiali. È bene specificare però che non esiste nessuna legge che vieti l’ingresso di animali domestici all’interno degli spazi condominiali.
Inoltre non è possibile vietare all’animale l’accesso agli spazi comuni condominiali, anzi qualsiasi delibera di questo tipo può essere impugnata e presentata davanti al Giudice di Pace entro 30 giorni. Per presentare il ricorso basta presentare una lettera in carta libera e una copia della delibera.
L’unica possibilità di vietare il possesso di un animale domestico avviene in sede contrattuale in caso di locazione: ma questo riguarda per l’appunto locatore e locatario, non i condomini.
Ci sono dei casi in cui però si è passibili di reclamo; si tratta di disturbo dell’igiene e rumori molesti che possono portare ad una sanzione amministrativa e al risarcimento di chi ha subito eventuali danni. È molto raro invece che si arrivi all’allontanamento dell’animale.
Per quanto riguarda il rumore molesto del cane, per essere sanzionabile questo deve essere:
- continuato: il caso in cui un cane abbaia occasionalmente, non è considerabile fatto molesto come invece un abbaiare insistente, continuo e violento;
- supportato da testimoni disposti anche a comparire davanti a un giudice;
- causa di problemi psico-fisici: è passabile di denuncia un vicino che crei (o non impedisca il generare di) un rumore in grado di creare una patologia ad altra persona.
Infine, chi lascia gli animali per lungo tempo da soli è sanzionabile per omessa custodia.
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