La convocazione dell’assemblea condominiale è uno dei principali obblighi dell’amministratore.

Sul punto, l’art. 1130 del codice civile è molto chiaro: l’amministratore deve convocare annualmente il consesso per l’approvazione del rendiconto.

Ciò significa che, almeno una volta all’anno, l’assemblea deve riunirsi per detto adempimento.

Tra le ipotesi di gravi irregolarità che giustificano la revoca dell’amministratore troviamo, appunto, l’omessa convocazione dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto condominiale, così come il ripetuto rifiuto di convocare l’assemblea per la revoca e per la nomina del nuovo amministratore o negli altri casi previsti dalla legge.

Anche i condomini possono richiedere l’assemblea condominiale

La legge consente anche ai singoli condòmini di poter chiedere la riunione dell’assemblea condominiale.

Ai sensi dell’art. 66 disp. att. c.c., l’assemblea può essere convocata in via straordinaria dall’amministratore, oltre che nelle ipotesi in cui questi lo ritenga necessario, anche quando ne è fatta richiesta da almeno 2 condòmini che rappresentino un sesto del valore dell’edificio (166 millesimi).

Da ciò ne consegue che: il potere di riunire il consesso condominiale è attribuito per legge anche ai singoli proprietari, i quali possono rivolgere la propria istanza direttamente all’amministratore.

Sarà l’amministratore, a propria volta, a curare tutte le formalità per la corretta convocazione dei condòmini.

L’amministratore che non convoca l’assemblea richiesta dai condomini

Cosa succede nel caso in cui l’amministratore rimanga inerte innanzi alla richiesta di convocazione? Qual è il contenuto minimo dell’istanza che i condòmini devono sottoporre all’amministratore?

La convocazione dell’assemblea condominiale

Uno dei principali obblighi dell’amministratore condominiale è di convocare l’assemblea quando ve ne sia necessità: ad esempio, per approvare i lavori di straordinaria manutenzione, quelli cioè più onerosi.

L’amministratore è comunque tenuto a convocare almeno una volta l’anno l’assemblea dei condòmini per l’approvazione del rendiconto annuale della gestione (art. 1130 c.c.).

Per legge (art. 66 disp. att. c.c.) l’assemblea va inoltre convocata in via straordinaria dall’amministratore quando questi lo ritiene necessario o quando ne è fatta richiesta da almeno due condòmini che rappresentino un sesto del valore dell’edificio (ovverosia, 166,6 millesimi).

La legge, quando parla di richiesta proveniente da due condòmini, si riferisce a due proprietari di distinte unità immobiliari. Ciò vuol dire che se marito e moglie sono comproprietari di un’unità immobiliare che rappresenta oltre un sesto del valore dell’edificio (ad esempio, 200 millesimi), la loro richiesta non sarà vincolante per l’amministratore; allo stesso modi si può richiedere di mettere all’ordine del giorno degli argpmenti richiesti da 2 o più condomini che rappresentano almeno 166 millesimi della proprietà.

Cos’è la lettera per richiesta convocazione assemblea?

La lettera per la richiesta di convocazione dell’assemblea è la comunicazione che i condòmini, ai sensi dell’art. 66 disp. att. c.c., devono inoltrare all’amministratore per chiedere che quest’ultimo si attivi per riunire l’assemblea.

Bisogna infatti ricordare che, a seguito della richiesta dei condòmini ex art. 66 disp. att. c.c., l’amministratore deve attivarsi per procedere alla convocazione materiale dell’assemblea. In altre parole, l’amministratore è tenuto a notificare agli aventi diritto l’avviso di convocazione contenente, tra le altre cose, l’ordine del giorno.

Se la lettera per la richiesta di convocazione assembleare proveniente dai condòmini fosse carente di riferimenti specifici (ad esempio, priva dell’oggetto del decidere), l’amministratore non potrebbe procedere correttamente ad adempiere al proprio obbligo di convocazione, con la conseguenza che, se volesse conformarsi a una lettera carente di riferimenti concreti, esporrebbe l’intero consesso a ipotesi di invalidità.

È proprio nella correlazione tra richiesta di convocazione e conseguente avviso di convocazione che si apprezza il contenuto minimo che la prima deve avere.

Qual è il contenuto minimo della lettera per richiesta convocazione assemblea

La lettera di richiesta della convocazione assembleare, avanzata da almeno 2 condòmini che rappresentino almeno 166 millesimi del valore dell’edificio, non deve necessariamente fare riferimento a disposizioni normative.

Ciò che è fondamentale è che la richiesta:

• provenga da almeno 2 condòmini che rappresentino almeno 166 millesimi del valore dell’edificio;
• contenga, in maniera chiara, la ragione che giustifica la convocazione straordinaria e che, quindi, sia chiaramente esposto l’oggetto/il motivo della convocazione.

L’oggetto della richiesta di convocazione sarà, nell’avviso di convocazione curato dall’amministratore, l’ordine del giorno.

Inoltre è importante che la lettera sia firmata dai condòmini che richiedono la convocazione.

L’invio della richiesta all’amministratore va fatto attraverso mezzi tracciati: pec o raccomandata on ricevuta di ritorno.  Va bene anche la consegna a mano facendo sottoscrivere all’amministratore la ricevutra di consegna.

 

Cosa succede se l’amministratore non procede alla convocazione dell’assemblea richiesta dai condomini?

Nel caso in cui l’amministratore, decorsi inutilmente dieci giorni dalla corretta ricezione della richiesta, non procede alla convocazione dell’assemblea, i condòmini che hanno avanzato l’istanza possono procedere direttamente all’autoconvocazione.

In questa ipotesi, saranno dunque loro a curare tutti gli adempimenti necessari a una corretta convocazione del consesso, sostituendosi in toto all’amministratore inadempiente. I condòmini interessati provvederanno perciò a inviare a tutti gli aventi diritto l’avviso di convocazione contenente specifica indicazione dell’ordine del giorno, comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per l’adunanza in prima convocazione, a mezzo di posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mano, con l’indicazione del luogo e dell’ora della riunione o, se prevista in modalità di videoconferenza, della piattaforma elettronica sulla quale si terrà la riunione e dell’ora della stessa.

Cosa succede all’amministratore che non convoca l’assemblea?

Come ricordato in apertura, l’omessa convocazione dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto condominiale, così come il ripetuto rifiuto di convocare l’assemblea per la revoca e per la nomina del nuovo amministratore o negli altri casi previsti dalla legge, costituiscono gravi irregolarità che giustificano la revoca giudiziale dell’amministratore.

Sebbene espressamente non richiamato, si deve ritenere che anche la mancata convocazione dell’assemblea su richiesta dei condòmini ai sensi dell’art. 66 disp. att. c.c. rappresenti una grave irregolarità dell’amministratore da far rientrare negli “altri casi previsti dalla legge”. Pertanto, l’amministratore potrà essere revocato nel caso in cui non dia seguito alla legittima richiesta dei proprietari.