Il balcone del condominio è di esclusiva responsabilità del proprietario, qualora fosse dato il locazione la responsabilità resta al proprietario anche se il conduttore ne fa un utilizzo improprio. 

In un condominio è successo questo fatto. Il conduttore di un appartamento ha dato una festa a casa sua, uno degli invitati si è seduto sulla ringhiera del balcone in stato di ebrezza ed è precipitato giù.

In primo grado, il Tribunale condannava il convenuto a risarcire l’attore, mentre escludeva la responsabilità dello stabile condominiale, non essendo il balcone un bene comune.

In appello, invece, veniva esclusa la responsabilità del proprietario ex art. 2053 c.c. giacché la rovina del parapetto sarebbe derivata dall’uso improprio fattone dal ragazzo, che vi si era seduto in stato di alterazione alcolica. Il danneggiato ricorreva in Cassazione.

La suprema Corte, con la pronuncia in commento (Cass. 8673/2017), ha ritenuto rientrante nella disciplina del 2053 c.c. il crollo del parapetto.

L’opera in discorso era costituita da elementi laterizi traforati, sovrastati da una lastra di travertino. Una porzione della struttura in laterizio aveva ceduto, determinando la caduta del ragazzo che vi si era seduto o appoggiato (la circostanza, infatti, non è stata provata).

Il giudice d’appello aveva escluso la responsabilità del proprietario sia perché egli aveva intercluso l’accesso al balcone con un’apposita clausola nel contratto di locazione sia perché il ragazzo aveva fatto un uso improprio del parapetto, imponendo un peso eccessivo e determinandone il crollo.

Per contro, la Corte di Cassazione ritiene non adeguatamente motivata la pronuncia di secondo grado, considerando che le argomentazioni addotte non forniscano la prova liberatoria che la legge richiede al proprietario per sgravarlo da qualsiasi forma responsabilità.

Responsabilità oggettiva aggravata. Il citato art. 2053 c.c. pone in capo al titolare di un bene immobile una forma diresponsabilità oggettiva aggravata [1] .Il proprietario, infatti, è responsabile a prescindere dal fatto che la sua condotta sia o meno colposa; pertanto, il danneggiato non ha l’onere di dimostrare la colpa del proprietario, il quale risponde per il solo fatto di essere tale.

Il legislatore, quindi, ha posto in capo al titolare del bene tutti i rischi inerenti al godimento ed alla disponibilità della cosa.

Non solo, ha aggravato la sua posizione richiedendo al proprietario del bene la cosiddetta “prova liberatoria”, che lo svincoli dalla presunzione di colpa gravante su di lui.

Parapetto del balcone, funzione e altezza per legge

La funzione del parapetto è quella di evitare la caduta nel vuoto delle persone o degli oggetti che si trovino sul balcone.
Quanto alle sue dimensioni, la normativa di riferimento è il Decreto Ministeriale – Ministero dei Lavori Pubblici 14 giugno 1989, n. 236 recante “Prescrizioni tecniche necessarie a garantire l’accessibilità, l’adattabilità e la visitabilità degli edifici privati e di edilizia residenziale pubblica sovvenzionata e agevolata, ai fini del superamento e dell’eliminazione delle barriere architettoniche”.

Il citato D.M. 236/89 si applica a tutte le costruzioni realizzate posteriormente alla sua entrata in vigore e a quelle edificate anteriormente ma oggetto di interventi di ristrutturazione. L’art. 8.0.1 dispone che l’altezza del parapetto vada valutata con le seguenti modalità: «distanza misurata in verticale dal lembo superiore dell’elemento che limita l’affaccio (copertina, traversa inferiore infisso, eventuale corrimano o ringhierino) al piano di calpestio». L’art. 8.0.8 dispone che: «il parapetto deve avere una altezza minima di 100 cm ed essere inattraversabile da una sfera di 10 cm di diametro.

Per permettere il cambiamento di direzione, balconi e terrazze dovranno avere almeno uno spazio entro il quale sia inscrivibile una circonferenza di diametro 140 cm.» Lo stesso dicasi per il parapetto delle scale che costituisce la difesa verso il vuoto, il quale «deve avere un’altezza minima di 1,00 m ed essere inattraversabile da una sfera di diametro di cm 10».

Parapetto del balcone: bene di proprietà esclusiva.

Il parapetto del balcone è un bene di proprietà esclusiva del titolare dell’appartamento a cui accede.

I giudici, infatti, rigettano la richiesta risarcitoria proposta dal danneggiato contro il condominio, escludendone la natura di bene comune.

A riprova di ciò, si ricorda che le spese per il rifacimento della ringhiera o del parapetto gravano in toto sul proprietario.

Si ricorda che il parapetto (o la ringhiera) rientra nella res communis, allorché sia installato su di un lastrico solare che consenta l’affaccio su spazi comuni, quali il cortile condominiale.

Fonte Condominioweb