Per il condominio senza amministratore l’articolo 1129 del Codice Civile indica:

”Quando i condomini sono più di otto, se l’assemblea non vi provvede, la nomina di un amministratore è fatta dall’autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condomini o dell’amministratore dimissionario”.

Questo testo sostituisce la vecchia disposizione che disponeva: “Quando i condomini sono più di quattro, l’assemblea nomina un amministratore. Se l’assemblea non provvede, la nomina è fatta dall’autorità giudiziaria, su ricorso di uno o più condomini“.

Quindi oggi la nomina di un amministratore in una fabbricato condominiale è obbligatoria esclusivamente quando siamo in presenza di almeno nove condomini, nei casi diversi non vi è alcun obbligo di nominare un amministratore del condominio.

Nei condomini senza amministratore sarà necessario individuare una figura,  mandatario dei condomini, che si occupi di:

• gestione del fabbricato
• saldare i fornitori
• incassare le quote
• rendicontare le spese

Senza la presenza di una soggetto fisico, che, adempia alle mansioni evidenziate sarà difficile gestire la quotidianità condominiale.

Tra l’altro, dal 1° gennaio 1998 (20 anni) tutti i condomini sono ritenuti sostituti d’imposta, tutti i condomini non solo quelli superiori ad otto condomini. Dalla data indicata vi è l’obbligo di richiedere il codice fiscale del condominio all’amministrazione finanziaria.

Il condominio, è tenuto a:

1. applicare le ritenute d’acconto sui compensi erogati ai dipendenti condominiali;
2. applicare le ritenute d’acconto sui compensi erogati ai lavoratori autonomi per attività a favore del condominio (professionisti, agenti, mediatori ecc.)
3. tenere una contabilità specifica per i dipendenti condominiali ( libro matricola e il libro paga relativamente al portiere);
4. quantificare le ritenute d’acconto sulle somme erogate;
5. versare le ritenute trattenute, a mezzo modello F24 all’amministrazione finanziaria entro il 16 del mese successivo a quello in cui si è effettuato il pagamento o entro il 30 giugno e il 20 dicembre di ogni anno;
6. rilasciare ed inviare ogni anno, la certificazione unica relativa ai redditi corrisposti nell’anno precedente
7. presentare ogni anno la dichiarazione prevista per i sostituti d’imposta. Il modello 770 oltre alla certificazione unica;
8. limitare l’uso del contante nel saldo delle prestazioni soggette a ritenuta 4%;
9. In più Il legislatore ha previsto nuovi obblighi ed oneri all’art. 1, comma 43 della Legge n. 266/2007, Finanziaria 2007, che, ha introdotto una integrazione all’art. 25-ter nel D.P.R. 29/09/1973, n. 600 disciplinando l’obbligo per il condominio di operare una ritenuta anche sui corrispettivi dovuti in relazione a talune prestazioni di opera o servizi, in quanto sostituto d’imposta, ossia all’atto del pagamento una ritenuta del 4 per cento a titolo di acconto dell’imposta sul reddito dovuta dal percipiente, con obbligo di rivalsa, sui corrispettivi dovuti per prestazioni relative a contratto di appalto di opere e di servizi, anche se rese a terzi o nell’interesse di terzi, effettuate nell’esercizio di impresa”;
10. Inoltre altri adempimenti fiscali si sostanziano in caso di lavori condominiali su cui è possibile applicare degli sgravi fiscali.
11. In materia a chiarimenti è intervenuta la Circolare n° 7/A dell’Agenzia delle Entrate del 7 Febbario 2007, in cui si rileva che: “Per il condominio con non più di quattro condomini, in mancanza della nomina di un amministratore, le ritenute dovranno essere effettuate da uno qualunque dei condomini”.