È ormai molto comune che gli edifici abbiano un cancello automatico per l’accesso ai garage, alle aree destinate al parcheggio delle autovetture ed altre aree comuni.
Se il cancello automatico non è ancora presente allora al fine della sua installazione occorre una decisione assembleare che richiede il rispetto degli ordinari quorum costitutivi e deliberativi ex art. 1136 c.c. (non configurandosi come innovazione l’approvazione della relativa delibera richiede il voto favorevole di 1/3 dei condomini e 1/3 del valore dell’edificio).
Una volta assunta questa decisione ed una volta installato il cancello automatico, sorge il problema della ripartizione spese, sia in prima battuta dell’istallazione, sia nel corso della sua vita, del regolare funzionamento e quindi della manutenzione ordinaria.
L’installazione del cancello automatico non è un’innovazione
In merito all’innovazione occorre richiamare i principi della Corte di Cassazione:
«per innovazioni delle cose comuni s’intendono, dunque, non tutte le modificazioni, sebbene le modifiche, le quali importino l’alterazione della entità sostanziale o il mutamento della originaria destinazione, in modo che le parti comuni, in seguito alle attività o alle opere innovative eseguite, presentino una diversa consistenza materiale, ovvero vengano ad essere utilizzate per fini diversi da quelli precedenti (tra le tante: Cass.,23 ottobre 1999, n. 11936; Casa., 29 ottobre 1998, n. 1389; Cass., 5 novembre 1990, n. 10602)» (così Cass. 26 maggio 2006 n. 12654).
Alla luce di questi principi, la Cassazione ha concluso che l’installazione di un cancello non è opera innovativa (Cass. 23 febbraio 2015 n. 3509): infatti «rientra legittimamente nei poteri dell’assemblea dei condomini, attenendo all’uso della cosa comune ed alla sua regolamentazione, senza sopprimere o limitare le facoltà di godimento dei condomini, non incidendo sull’essenza del bene comune né alterandone la funzione o la destinazione (cfr., per idonei riferimenti, Cass. n. 9999 del 1992 e Cass. n. 875 del 1999)»
Da ciò consegue che l’automazione di un cancello preesistente non è innovazione.
Come ripartire le spese dell’installazione del cancello automatico
A norma del primo comma dell’art. 1123 c.c. le spese per l’installazione del cancello automatico, della sua automazione, sono da ripartirsi tra tutti condomini sulla base dei millesimi di proprietà, trattandosi di spese per il godimento di cose comuni ai condòmini.
Naturalmente occorre avere cura di verificare se tutti i condomini ne hanno la possibilità: solo chi ha l’uso dell’area comune è legittimato passivamente ex art. 1123, terzo comma, c.c.).
Come ripartire le spese di manutenzione del cancello automatico
Lo stesso vale per le spese di utilizzazione e manutenzione del bene, in ragione dei millesimi di proprietà dei singoli condomini.
Cancello automatico e normative sulla sicurezza
Infine si ricorda che bisogna rispettare la normativa in tema di sicurezza, quali la EN 12453 ed EN 12445, che disciplinano i sistemi e le procedure necessarie perché il cancello automatico risulti a norma.
