Innovazioni in condominio  sono un argomento molto interessante per la maggior parte dei condomini. Vediamo innanzitutto cosa vuol dire innovazione:  l’atto, l’opera di innovare, cioè di introdurre nuovi sistemi, mutamenti o trasformazioni che modifichino radicalmente un bene comune o la sua destinazione d’uso.

Sintesi

L’art. 1108 del c.c. (comunione) attribuisce ad una particolare maggioranza il potere di deliberare tutte le innovazioni dirette al miglioramento della cosa o a renderne più comodo o redditizio godimento.

Nell’ordine dello stesso principio generale alla comunione, in tema di parti comuni negli edifici, l’art. 1120 stabilisce che la maggioranza dei condomini può disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento all’uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni.

Anzitutto occorre che le innovazioni in condominio siano dirette alternativamente, congiuntamente al miglioramento o all’uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni, sia operando sulla cosa comune come tale, sia operando su di essa colla creazione di altra cosa comune (p. es. impianto di ascensore nella tromba delle scale; creazione di un locale di portineria nell’ingresso).

Se uno di tali vantaggi dovesse conseguirsi a prezzo della stabilità o della sicurezza del fabbricato o dell’alterazione del suo decoro architettonico o della inservibilità di talune parti comuni dell’edificio all’uso o al godimento anche di un solo condomino, l’ innovazione costituisce atto illecito, qualunque imponente maggioranza possa deliberarla.

Il maggior vantaggio della parte comune dell’edificio non può essere conseguito a danno dell’edificio di cui fa parte, nella consistenza materiale o artistica di esso, oppure a prezzo della mancanza di uso o di godimento da parte anche di un solo condomino della cosa innovata o di altra cosa comune. La parte non deve far perdere la considerazione dell’intero, né può essere alterato il contenuto essenziale della comunione.

Per l’approvazione delle innovazioni in condominio si esige una particolare maggioranza, infatti non solo occorre un numero di voti che rappresenti la maggioranza dei partecipanti al condominio e non all’assemblea, ma occorre anche che tali voti rappresentino i due terzi del valore dell’edificio.

Contenuto – Innovazioni in condominio

I condomini, con la maggioranza indicata dal quinto comma dell’articolo 1136 (50%+1 degli intervenuti e 667 millesimi) , possono disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento o all’uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni.

I condomini, con la maggioranza indicata dal secondo comma dell’articolo 1136(50%+1 degli intervenuti e 500 millesimi), possono disporre le innovazioni che, nel rispetto della normativa di settore, hanno ad oggetto:

1. le opere e gli interventi volti a migliorare la sicurezza e la salubrità degli edifici e degli impianti;
2. le opere e gli interventi previsti per eliminare le barriere architettoniche, per il contenimento del consumo energetico degli edifici e per realizzare parcheggi destinati a servizio delle unità immobiliari o dell’edificio, nonché per la produzione di energia mediante l’utilizzo di impianti di cogenerazione, fonti eoliche, solari o comunque rinnovabili da parte del condominio o di terzi che conseguano a titolo oneroso un diritto reale o personale di godimento del lastrico solare o di altra idonea superficie comune;
3. l’installazione di impianti centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino alla diramazione per le singole utenze, ad esclusione degli impianti che non comportano modifiche in grado di alterare la destinazione della cosa comune e di impedire agli altri condomini di farne uso secondo il loro diritto.

L’amministratore è tenuto a convocare l’assemblea entro 30 gg. dalla richiesta anche di un solo condomino interessato all’adozione delle deliberazioni di cui al precedente comma. La richiesta deve contenere l’indicazione del contenuto specifico e delle modalità di esecuzione degli interventi proposti. In mancanza, l’amministratore deve invitare senza indugio il condomino proponente a fornire le necessarie integrazioni.

Sono vietate le innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni dell’edificio inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino.