Parliamo della ripartizione delle spese tra affittuario e proprietario. Se si guasta l’interruttore magnetotermico differenziale (il salvavita) l’onere della riparazione spetta al proprietario o all’affittuario dell’appartamento?

Salvo diversa pattuizione inserita nel contratto, spetta al proprietario sostenere i costi per le manutenzioni straordinarie e all’affittuario l’onere dei costi per le riparazioni e gli interventi ordinari. Questo dagli articoli dal 1571 al 1614 del Codice civile e la legge sull’equo canone n. 392 del 27 luglio 1978 (parzialmente abrogata dalla legge 431/1998).

Secondo l’articolo 1575 del Codice civile il proprietario è tenuto a consegnare all’affittuario un immobile in buono stato, impegnandosi a mantenerlo efficiente durante il periodo dell’affitto. Allo stesso tempo, l’articolo 1576 stabilisce che il proprietario deve eseguire «tutte le riparazioni necessarie, eccettuate quelle di piccola manutenzione che sono a carico dell’affittuario».

Ripartizione delle spese tra affittuario e proprietario

Queste osservazioni sono valide se non è contrattualmente definito diversamente.

Le «spese necessarie» sono le opere indispensabili affinché l’affittuario possa godere appieno dell’immobile. Per esempio, il mantenimento delle strutture portanti, la manutenzione dell’impianto elettrico, di riscaldamento e idrico, ma anche le spese per l’adeguamento normativo degli impianti stessi.

Le piccole riparazioni a carico dell’affittuario, secondo l’articolo 1609 del Codice civile, «sono quelle dipendenti da deterioramenti prodotti dall’uso, e non quelle dipendenti da vetustà o da caso fortuito». Spetta quindi all’affittuario sostituire le lampadine fuori uso, tinteggiare le pareti o riparare il rubinetto che perde. E ancora, in caso di alloggio arredato, provvedere con piccoli interventi di manutenzione, sull’elettrodomestico non funzionante, a meno che il malfunzionamento sia dovuto a vetustà o al caso fortuito, ad esempio un corto circuito.

Il rimborso dei costi

Per il rimborso dei costi l’articolo 1577 del Codice civile dispone che «se si tratta di riparazioni urgenti, l’affittuario può eseguirle direttamente, salvo rimborso, purché ne dia contemporaneamente avviso al proprietario». Se, però, il proprietario prova che per la stessa riparazione avrebbe speso meno, la cifra restituita all’affittuario potrebbe essere inferiore.